新築戸建てを購入する際に考えた3つのこと

どんな家に住みたいか、その考え方は人それぞれですよね。衣食住という言葉がある通り、暮らしの中で、住環境は大切な要素と感じる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、私が新築戸建ての購入に踏み切った際に考えた3つのことをお伝えしたいと思います。

1. 賃貸に払うお金がもったいない
2. 安全、快適、便利な家に住みたい
3. 家族とよりよい時間を過ごしたい

今賃貸に住んでいて持ち家に憧れている方、このまま賃貸に住み続けていいのか悩んでいる方、改めてご自身の住環境について考える助けになれば幸いです。

その①　賃貸に払うお金がもったいない

持ち家 vs 賃貸

私たちの家づくりはある日の夫婦の会話をきっかけに始まりました。

私たち夫婦は、住居にお金を払うなら、いつか自分たちの資産になるものがいいと考えていました。とはいえ、世の中にある持ち家 vs 賃貸議論では持ち家のデメリットやリスクも見かけるので、それらをよく知っておくために情報を集めました。

以下は持ち家と賃貸をコストとリスクの観点で比較した表です。

分類	比較ポイント	持ち家（住宅ローンを組む場合）	賃貸
コスト	イニシャルコスト	契約金や手付金、頭金	家賃の4～6か月分程度
	ランニングコスト	住宅ローン元本＋住宅ローン金利＋固定資産税＋メンテナンス費用	家賃＋管理費（＋駐車場代）＋更新料
	トータルコスト（イニシャルコスト＋ランニングコスト）	1つの家に長く住むことでトータルコストを抑える もしくは、資産価値があり売却できる物件を購入する	ライフスタイルに合わせて物件を変えることでトータルコストを抑える（子供の自立後は1LDKに引っ越したり、地方へ移住するなど）
リスク	キャッシュフローの破綻	基本的にランニングコストを下げることはできず、ローン返済が立ち行かなくなる	家計が苦しくなったら、引っ越してランニングコストを下げることができる
	災害	災害による損壊が原因で住宅ローンだけ残る	原則、自然災害に伴う損壊はオーナー側の責任ではないが、住み続けられない被害を受けても引っ越しで対応可能
	建物の劣化	日本の高温多湿な環境は建物には厳しく、木材の腐朽やシロアリ被害が起き得る	建物の維持管理は基本的にオーナー側の責任で実施されるため借主のリスクは少ない
	ライフスタイルの変化	リフォームや増築は高コストになるため対応しにくい	都度ライフスタイルに合う地域、物件に引っ越すことが可能
	近隣住民との関係や騒音問題	引っ越しで対応しにくい上に、直談判による解決も難しく、より事態を悪化させる可能性あり	発生し得るが、引っ越しで対応可能
	少子化	住居の需要の低下に伴い売却時の価格が下落する	住居の需要が低下すれば家賃も下がることが考えられるためリスクでない
	老後	住宅ローンを払い終え、家計の負担が減る	貸主（オーナー）が借主の収入面、健康面のリスクを回避するため、希望の物件を借りにくくなる可能性あり

こうして比較してみると、持ち家には住宅ローン金利＋税金＋メンテナンスコストという賃貸には発生しないランニングコストがかかったり、自分の資産として不動産を持つことのリスクがあったりします。

一方、賃貸はかかるコストがはじめから見えているものだけで、なおかつ持ち家と比較してリスクも少ないため、家計の計画が立てやすいです。投資や趣味など住環境よりも優先したいお金の使い道がある方や、住居に関する様々なリスクを最小化したい方は持ち家よりも賃貸がおすすめといえそうです。

持ち家のリスク対策については、さまざまな方がSNSやブログなどで実体験も含めて発信されていますので、それを参考にしながら対策を立てました。詳しくは別記事でお伝えします。

• キャッシュフローの破綻→入念なライフプランを実施し、現実的な住宅ローン借入額を決める
• 災害、建物の劣化→土地選び、住宅会社選び、火災保険、地震保険などを複合して対策
• ライフスタイルの変化→部屋の用途を決めすぎない間取りにする
• 近隣住民との関係や騒音問題→購入前に実際に住んでいる人の声を確認する
• 少子化→マンションであれば立地が都心部の物件であったり、戸建てであれば長期優良住宅、ZEH対応など、この先も需要が下がりにくそうな家を購入する

ここまで話し合って、これは持ち家の方がいいよね！という考えにはなりませんでした。トータルコストを下げられる良い家を、きちんとリスク対策をした上で購入するという制約条件付きで、ようやく持ち家の購入が現実的になってくるなというのが正直な感想でした。そこまでしなくても賃貸でいいじゃんという方もきっと多いですよね。

でも私たちの場合は、家賃にお金を払いたくないし、安全・快適・便利な家に住みたいし、、というような考えもあったので、デメリットやリスクを受け容れた上で持ち家の検討を進めました。

トータルコストとは

トータルコストは、住宅に関する全てのコストの合計です。持ち家の場合は、建物本体代やオプション費用、住宅ローン事務手数料などのイニシャルコストに加え、光熱費や火災保険、固定資産税、修繕費などのランニングコストを足したものがトータルコストです。

私は持ち家のトータルコストを下げる観点は３つあると考えています。

• イニシャルコストを回収する　例：長く住む、売却する
• ランニングコストを下げる　例：省エネな家、メンテナンスフリーな家
• リスクへの対策を打つ　例：災害に強い土地/住宅、入念なライフプラン

持ち家を購入するときにはいろいろ欲張りたくなってしまうものですが、私たちはその選択がどのくらいトータルコストに影響を与えるのか？ということを常に意識していました。

例えば、長く住めたり、いざというときに買い手が付きやすい土地や建物になっているかだったり、光熱費実績データはどのくらいか見せてもらったり、設備の耐用年数と交換費用はいくらか細かく聞いてみたりしていました。

持ち家はどこまでも欲張ることができてしまいますのが怖いですよね。これは後になって思ったことですが、トータルコストを抑えるという考え方の軸があったことも私たちの家づくりがうまく進んだ1つの要因な気がしています。

4,000万円の新築戸建てに50年住み続ける場合のトータルコスト例

一例として、4,000万円の新築戸建てを購入して50年住んだ場合、トータルコストが具体的にどのくらいかかるのか試算してみました。

費目	これまでの家	備考
初期費用	¥40,000,000	土地1,000万円、建物2,500万円、外構200万円、消費税その他諸費用など300万円
光熱費	¥15,000,000	2人以上世帯の平均光熱費＝約25,000円
住宅ローン金利	¥10,000,000	1割自己資金 フラット35S 金利引き下げポイント6 基準金利 1.82%で計算
維持費	¥8,000,000	外壁塗装や水回り交換、火災保険など
固定資産税	¥7,500,000	15万円/年×50年
合計(50年)	¥80,500,000
月額	¥134,177

この試算では、4,000万円の新築戸建てを建てて50年間そこに住む場合、トータルコストでは倍の8,000万円かかります。

初期費用以外の部分で4,000万円近くかかり、かと言って税金や金利を自分の力で減らすのには限界もあるので、光熱費や維持費をいかに下げるかというのがトータルコストを抑える上で重要になってきます。例えば、最近の高性能な住宅メーカーでは、月の光熱費が1万円前後ということも珍しくないですし、維持費の中でも特に負担の多い外壁について耐久性の高い素材を使っていることもあります。これらはランニングコストを大幅に削減できます。

もちろん初期費用を下げるという選択肢もありますが、その反動で家の性能が落ち、光熱費や維持費がより高くなってしまう可能性があります。初期費用だけに惑わされず、トータルコストを考える癖をつけることで、家計の破綻リスクも減らせます。

家は住み始めてからがスタートですよね。金銭面でも余裕を持って住み続けるために、トータルコストという考え方は大事にしていきたいです。

また、今回の試算には含めていないですが、住宅ローン控除はトータルコストを押し下げる要素です。この試算の例では住宅ローン控除は13年間で270万円ほど恩恵が受けられます。（住宅ローン控除、もちろんないよりは嬉しいですが、固定資産税＋購入時の消費税で支払っている額の方が全然多いので、持ち家関連の税金はもう少し優遇してもらえると助かりますね。）

その②　安全・快適・便利な家に住みたい

次は、持ち家には新築戸建て、中古戸建て、マンションと選択肢がある中、どれを購入するか考えました。

1. 安全：丈夫で壊れない
2. 快適：家中どこにいても快適なのに省エネ
3. 便利：生活が楽

それぞれの条件について詳しく見ていきたいと思います。

安全について

日本は地震大国です。

日本で地震が発生しないところはありますか？

　日本で地震が発生しないところはありません。小さな規模の地震は日本中どこでも発生しています。また、ある場所で過去に大きな規模の地震が発生していたとしても、地表に痕跡（活断層など）が残らないことがあります。このため「この場所は大きな規模の地震が絶対ありません」と言えるところはありません。

気象庁

日本に住み続ける以上、住宅には命を守るための設備としての役割もあります。つまり、大きな地震が何度きても崩れない家を建てる必要があります。

私たちは、どうしたら丈夫で壊れない家を建てられるか情報収集する中で、「耐震等級3」と「第三者検査」が採用、実施されている住宅を購入したいと考えました。

耐震等級3

耐震等級とはその名の通り、地震に耐える力がどれくらいあるかを示す等級です。目安としては消防署や警察などの防災拠点レベルと同じである耐震等級3を取得しておきたいです。

熊本地震の国土交通省の調査では、耐震等級3の住宅の8割以上が無被害で、被害があった住宅も1割程度で、その被害も軽微なものにとどまったとの結果も出ています。

国土交通省

ただ、この調査結果を見てもわかる通り、耐震等級3の住宅はまだまだ少ないのも現状です。

また、これは後で住宅会社さんに伺った話なのですが、耐震等級3はあくまで大きな地震で建物が倒れないことを保証するもので、住み続けられることを保証するものではない。特に日本のように大きな地震が何度も起こるような国では、耐震等級3は最低限のレベルでそれ以上の対策をしていないと不安は残る。とおっしゃってました。

残念ながら、今の日本には繰り返しの災害に耐えて、なおかつ長く住み続けられる住宅を測る指標はないようですね。

耐震等級についてはLIXILさんのサイトで詳しく説明されています。

LIXIL

第三者検査

耐震等級3の住宅に住むためには、耐震等級3に適合した設計を依頼するだけでなく、設計の通りにきちんと家が建てられていることを証明する第三者検査もセットで重要です。

大手ハウスメーカーであっても実際に住宅を施工するのはその地域の大工さんのため、現場の品質管理が問題になっているようです。

私はIT系の仕事をしていて、システムが完成後、検証せずにお客様に引き渡します。なんてことはありえないです。人はミスをするものなので、設計通りになっているか検査を行う仕組みが取り入れられているかというのは長く住むにあたって重視したいポイントでした。

第三者検査は建築中の建物に対して各施工ステップごとに検査するものや、すでに完成している建物に対して検査を行うものなどがあるようです。既に建物ができてしまっていると見えない部分もあるので、できれば建築中から検査が実施されていて、不具合のあった箇所は直してもらった証拠があると安心できますよね。私がお願いした住宅会社では、NEXT STAGEという会社の第三者検査を利用していました。この会社のサービスを利用すると製造工程を10に分けて、後戻りできなくなる前にミスを指摘することで品質が担保される仕組みです。

NEXT STAGE

快適について

せっかく丈夫で安全な購入できたとしても、夏は暑くて冬は寒いような家では長く住み続けたいとは思えません。

快適さを維持するために省エネは重要

また、光熱費は上昇傾向にあり、今後も日本が順調に経済成長すれば、人々の賃金は上昇し、その人件費が光熱費価格に転嫁されますので、光熱費は今後も上がっていくはずです。

そんな状況で、もしエアコンをガンガン使わないと快適な温度が保てないとすると、少しの暑さ寒さは我慢してでも光熱費を節約しようかなという気持ちにもなってしまいそうです。無理なく快適さを維持するためには、省エネな家であることも重要です。

電気料金単価の推移

資源エネルギー庁

断熱等級

快適性、省エネ性を測る目安として、断熱等級というものがあります。これは等級が上がるほど、快適な室温を少ないエネルギーで保ちやすくなります。

断熱等級は2022年3月までは4が最高等級でしたが、昨今のエネルギー問題の深刻さから、2022年4月に等級5が、同年10月により断熱性能・省エネ性能の高い等級6と7が新設されました。

断熱等級6と7はそれぞれ、以前の最高等級の断熱等級4からさらにエネルギー消費量をそれぞれ30％と40％削減させるものです。

国土交通省

私たちの場合はそこまで暑さ寒さの厳しい地域ではなかったので、最高等級までは不要と判断して、断熱等級6を採用したいと考えていました。ただ、断熱等級6は2022年にできた指標なので、私たちが住宅購入を検討していた2023年時点では、それを満たす物件がほとんど出回っていませんでした。今後、SUUMOなどの物件比較サイトで検索条件として追加されると便利になりますね。

便利について

私たちは共働きなので、家事は2人で行っています。明確な分担ルールがあるわけではないのですが、今のところは手が空いている方がやるという感じで回っています。とはいえ十分な時間を家事にかけられるわけではないので、家事は最大限省力化したいタスクですし、生活が楽になることはなるべく取り入れたいという考えでした。

この「生活が楽」という点に関して言うと、中古戸建やマンションでも探せば見つかる条件だと思います。むしろ新築戸建ては立ててみるまでそれを実際に体験できない分、既に建物がある中古戸建やマンションの方が実際に体験してから購入できるので、安心ですよね。

また、住めば都という言葉がある通り、そこに住んでしまえば以外と不便なことも慣れてしまうのかもしれません。私たちの中では「便利さ」というのは他の安全、快適、省エネといったキーワードと比べると優先順位は低かったです。

また、便利な設備には初期コストがかかりますし、家電であれば維持コストもかかります。そもそも1つの家に長く住み続けてトータルコストを下げるために家を買っているのに、便利さを求めるが余り、トータルコストを上げてしまうのは元も子もないです。「せっかく買うなら」、という気持ちが出てきてしまい、SNSで流れてくる誘惑に流されないようにするのが大変でした。

それなので、なるべく初期投資のみで維持コストがかからないもの、かつ、時間を生み出してくれるものという観点で、以下の4つは採用したいと考えました。

• ワンフロアで階段のない生活→お掃除ロボットの活用＋上り下りがなく老後も安心
• 回遊導線→回り込むことをなくして無駄な動きを減らす
• ファミリークローゼット→洗濯物の収納を一か所にまとめる
• フロントオープン食洗器→食器洗いからの解放

その③　家族とよりよい時間を過ごしたい

最後は購入に踏み切る際に考えたことです。いくら新築戸建てで理想の暮らしを思い描いていても、いくら持ち家のリスクを受け容れると頭では考えていても、数千万円の借金を背負うのにはそれ相応の覚悟が要りました。私は30歳で35年ローンを組みましたので、自分がこれまで生きてきた以上の期間、ローンを返済し続けるというのはもはや想像できなかったです。と、同時に世の中の35年ローンを組んで持ち家を手に入れている方すべてを尊敬しました笑

そこで決め手になったのは私の人生の優先順位はなにかということです。

最優先＝家族

私の人生で最優先は家族です。仕事でも趣味でもありません。

少し話は逸れますが、バビロンの大富豪の教えというお金に関する名著があります。この本はお金に悩まずに生きていくための真理が書かれているのですが、その中の一節で住まいについても言及されています。

より良きところに住め

家というのはただ住むだけのものではない。「庭で遊ぶ子供達」、「妻が育てたイチジクやブドウ」、「仕事場までの距離」。住居は幸せな生活と密接にかかわっており、そしてその幸せは貯金を増やすモチベーションとなる。住居への支払いは心を豊かにする投資と言えるのである。

漫画 バビロン大富豪の教え 「お金」と「幸せ」を生み出す五つの黄金法則

何を以って”良きところ”とするかは人それぞれだと思いますが、トータルコストを抑えつつ、安全・快適・便利で、家族と幸せな時間を過ごすことができる場所が私にとっての”良きところ”＝住むべき場所でした。

戸建てであれば、周りをあまり気にせずのびのびと子育てができますし、庭を作れればそこで走り回ったり、プールやバーベキューなんかもお手軽にできます。そんな風に家族と幸せな時間を過ごす場所を手に入れるために住宅の購入に踏み切りました。

資産として残す

住宅（＋土地）は資産です。そこに自分たちで住み続けても良いですし、そこに住みたいという人がいれば売却したり、貸したりすることができます。

しかし残念ながら、日本は平均すると30年くらいで住宅が減失（なんらかの理由で家を解体すること）しているというデータがあります。住宅ローンの返済期間よりも短いのは驚きですし、これはアメリカやイギリスと比べて半分以下の期間です。

国土交通省

残念ながら、これまでの平均値のような家では子供に資産として残すことはできないですが、「長く住み続けられる家」であれば、それを資産として子供に残すことが出来ます。我が家は都心部ではないので将来の資産価値が下がることはほぼ確実ですが、現物の資産を残すことで子供の生活が少しでも楽になればと思っています。

まとめ

ここまで、新築戸建てを購入する際に考えた3つのことをお伝えしてきました。

私たちの家づくりのコンセプトは、トータルコストを抑えつつ、安全・快適・便利で、家族と幸せな時間が過ごせる家づくりでした。

この前提が崩れてしまう、つまり私たちに寄り添ってくれて、かつ実力のある住宅会社（＋良い土地）が見つけられなかったら、新築戸建てを購入するところまでは至らなかったかもしれません。

また、住む前に考えられたことと、住んでから感じたことは違ってくるはずです。私自身、これからもこの記事を読み返して、あのときはこう思ってたけど今だったらこう考えるな、、ということを発信していきたいと思います。

以上です。最後まで読んでいただき、ありがとうございました。